Ticari Mülk ve Dükkan Yatırımının Altın Kuralları

Gayrimenkul yatırımında “Konut mu, Ticari mi?” sorusunun cevabı, risk algınıza ve beklentinize göre değişir. Konut barınma ihtiyacını karşılar, ancak ticari mülk (dükkan, mağaza) doğrudan ekonominin kalbine yatırımdır. İstanbul’da ticaretin kalbinin attığı, yaya sirkülasyonunun 24 saat durmadığı ve “boş dükkan” kavramının neredeyse olmadığı ender lokasyonlardan biri Sultangazi – Eski Edirne Asfaltı‘dır.

Mermüs Arsa Ofisi‘nin merkezinin de bulunduğu bu cadde, üzerinden geçen T4 Tramvay hattı ile adeta bir “Açık Hava AVM” kimliği kazanmıştır. Bankalar, zincir marketler, kuyumcular ve giyim mağazaları için bu caddede tabela asmak büyük bir prestijdir. Peki, bu kadar değerli bir lokasyonda yatırım yapmanın kuralları nelerdir? Metrekare fiyatları ne söylüyor, amortisman süreleri (geri dönüş hızı) nasıl?

1. Lokasyonun Gücü: Tramvay ve Yaya Trafiği

Eski Edirne Asfaltı’nı diğer caddelerden ayıran en büyük özellik T4 Topkapı – Mescid-i Selam Tramvay Hattı‘dır. Bu hat, günde yüz binlerce insanı caddenin üzerine taşır. Ticari gayrimenkulde kural basittir: “İnsan neredeyse, ciro oradadır.”

• Tabela Değeri: Tramvay yoluna cepheli dükkanlar, sadece bir satış noktası değil, aynı zamanda devasa bir reklam panosudur. Bu nedenle kurumsal firmalar (BİM, A101, Migros, Bankalar vb.) kiralama yaparken bu caddeyi önceliklendirir.
• Garanti Kira Geliri: Kurumsal kiracısı olan bir dükkan, yatırımcı için “Memur kefilli kiracı”dan bile daha güvenlidir. Kiranız gününde yatar, stopaj avantajınız olur ve mülkünüz sürekli değerlenir.

2. Kentsel Dönüşüm Fırsatı: Eski Binadan Yeni Plaza

Cadde üzerindeki yapı stoğunun bir kısmı 30-40 yaşındadır. Bu durum, yatırımcılar için büyük bir fırsat penceresidir. “Kentsel Dönüşüm” potansiyeli olan eski bir binadan dükkan veya hisse almak, geleceğin modern plazasında hak sahibi olmak demektir. Eski Edirne Asfaltı üzerindeki imar planları genellikle “Ticaret + Konut” şeklindedir. Dönüşümle birlikte zemin katlar modern mağazalara, üst katlar ise klinik, hukuk bürosu veya güzellik merkezi gibi yüksek kira getirili ofislere dönüşmektedir. Mermüs Arsa Ofisi olarak, cadde üzerindeki “Dönüşüm Odaklı” fırsatları yatırımcılarımıza özellikle öneriyoruz.

3. Amortisman Süresi (Yatırımın Geri Dönüşü)

İstanbul genelinde konut yatırımları kendini 20-25 yılda amorti ederken, Sultangazi’nin işlek caddelerindeki ticari mülklerde bu süre 13-16 yıla kadar düşebilmektedir. Doğru fiyattan alınan, kurumsal kiracılı bir dükkan, enflasyona karşı kendini koruduğu gibi, aylık nakit akışıyla da yatırımcısını mutlu eder.

Sıkça Sorulan Sorular 

• Dükkan yatırımı için ne kadar bütçe gerekir? 

Ana cadde üzerindeki dükkan fiyatları yüksektir. Ancak bütçesi kısıtlı olanlar için caddeye bağlanan yan sokakların “giriş dükkanları” veya pasaja cepheli dükkanlar alternatif olabilir.

• Hisseli dükkan tapusu riskli mi? 

Ticari mülklerde fiyatlar yüksek olduğu için hisseli alım yaygındır. Kira geliri hisse oranında paylaşılır. Önemli olan kiracıyla yapılan sözleşme ve hissedarlar arası uyumdur.

• Tramvay gürültüsü fiyatı düşürür mü? 

Konut için evet, ticari için hayır! Tramvay demek müşteri demektir. Ticari mülkte gürültü değil, kalabalık para eder.

• Boş dükkan alıp kiracı bulmak zor mu? 

Eski Edirne Asfaltı’nda “Devren Kiralık” tabelası bile 1 hafta asılı kalmaz. Talep çok yüksektir, kiracı bulma sorunu yaşanmaz.

• Sadece zemin kat mı değerlidir? 

En değerli yer zemin kattır (giriş). Ancak caddenin yoğunluğu nedeniyle 1. ve 2. katlar da tabela değeri olduğu için ofis/klinik olarak ciddi talep görmektedir.